Como funciona o financiamento habitacional?
Quando uma pessoa compra um imóvel, uma casa ou apartamento novo ou
usado pode financiar o pagamento. Os financiamentos são realizados pelos
bancos, que pagam ao vendedor do imóvel a quantia que quem compra quer
financiar. A partir daí, o comprador deve pagar o banco que quitou sua dívida.
Durante esse período, o imóvel fica ligado à pessoa que fez a compra,
mas não pode ser negociado enquanto a dívida com o banco não é paga.
Condições de financiamento
Diversos bancos oferecem financiamentos. O que os diferencia são as
condições de pagamento, como as taxas de juros cobradas, a duração dos
contratos e quanto do valor do imóvel pode ser financiado.
Depois de escolhido um deles, o primeiro passo é ir até uma agência e
conversar com um gerente para iniciar as etapas que permitirão a liberação de
dinheiro (crédito).
Documentos
Nesse primeiro momento, será necessário entregar originais e cópias do
RG e CPF (do casal, quando for o caso), dos comprovantes de estado civil e de
renda (holerites, extratos bancários e declaração completa de imposto de renda
do casal, quando for o caso).
Autônomos podem comprovar renda por meio do contrato de prestação de
serviços, declaração do Imposto de Renda, declaração do sindicato da categoria,
recibo de recebimento por trabalhos prestados ou uma Declaração Comprobatória
de Recepção de Rendimentos (Decore), feita por contador.
Além disso, trabalhadores rurais, ambulantes, diaristas, barbeiros,
cabeleireiros, doceiras, entre outros que não tenham conta em banco, devem
preencher uma ficha de cadastro sob orientação do gerente, que irá informar em
cada caso quais são os documentos necessários.
A comprovação de renda do comprador indicará sua capacidade de
pagamento das prestações, pois o valor delas não pode ser maior que 30% da
renda familiar bruta.
Além disso, também é feita uma análise cadastral, que consiste na
verificação de nome no Serasa ou no SPC (Serviço de Proteção ao Crédito). Não
havendo problemas, é aprovada a liberação de crédito com um período de validade
que varia de acordo com o banco (o dinheiro não é liberado nesse momento).
Avaliação do imóvel
Depois disso, o banco, por meio de uma empresa, engenheiro ou
arquiteto, realiza a avaliação do imóvel a ser financiado para confirmar o seu
valor.
A partir daí, o banco elabora o contrato e pede que comprador e
vendedor assinem o documento. O contrato deve ser registrado em cartório e
levado à agência bancária. Depois disso, é liberado o crédito, e o vendedor é
pago. Com isso, o comprador começa a pagar as prestações mensais para quitar
sua dívida com o banco.
Tipos de financiamento
Os financiamentos para compra de casa ou apartamento novo ou usado
podem ser realizados com a utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo
de Serviço (FGTS) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Há
ainda a opção de financiamento direto com a construtora.
Financiamentos pelo FGTS
O financiamento com a utilização de recursos do FGTS faz parte do
Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O valor do imóvel e o do financiamento
têm limites que variam periodicamente.
Só podem participar pessoas com uma determinada renda familiar máxima,
valor que varia de acordo com a região do país.
As taxas de juros cobradas nesse caso também são mais baixas que no
SBPE, devendo obedecer a um limite.
Clique nos itens abaixo para ter informações atualizadas:
Financiamento de imóvel novo
Financiamento de imóvel usado
Financiamentos pelo SBPE
No SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), não há limite
de renda. Além disso, quando o valor do imóvel financiado está nos limites do
SFH, as taxas de juros não podem ser superiores a 12% ao ano. Quando o
financiamento é realizado pelo SBPE, mas fora dos limites do SFH, essas taxas
de juros podem ser maiores que 12%.
Construtoras
Os financiamentos feitos diretamente com as construtoras oferecem
maior flexibilidade de negociação. Não há imposição de limites sobre os valores
financiados, renda ou taxas de juros. Porém, nessa modalidade, existem riscos
muito maiores para os compradores.
As empresas podem financiar a construção da casa ou apartamento com
algum banco. Nesse caso, o imóvel comprado está hipotecado a esse banco. Isso
significa que, se a empresa falir e deixar uma dívida com esta instituição
financeira, o consumidor pode perder a casa.
Em alguns casos, o comprador quita o imóvel com a construtora, mas o
bem continua hipotecado. Ainda que quitada a dívida, é importante exigir que a
construtora tire o imóvel da hipoteca, se for esse o caso.
A comprovação disso, chamada certidão de ônus reais, pode ser obtida
em qualquer cartório. Para retirá-la, é preciso informar o endereço da casa ou
apartamento. Se a empresa falir, e o banco quiser o imóvel como pagamento, a
certidão é o comprovante que o comprador tem para se proteger.
Além disso, a construtora pode falir antes do término da obra e deixar
a pessoa que iniciou o financiamento sem imóvel. Por isso, antes de entrar em
um financiamento deste tipo, é importante visitar outros empreendimentos da
construtora e verificar se ela tem alguma irregularidade com a Justiça.
Quais as diferenças entre os tipos de financiamento?
Dentro do SFH, os bancos não podem cobrar uma taxa de juros superior a
12% ao ano, mas há limites no valor do financiamento. Porém, fora do SFH, podem
ser financiados imóveis com valores mais altos.
Nos financiamentos com construtoras, há flexibilidade para negociar.
Cabe às empresas definir o valor máximo que será financiado.
O que ocorre quando o consumidor deixa de pagar as prestações antes do
término da dívida?
O banco pode entrar com uma ação judicial para ficar com o imóvel, que
é leiloado. Esse valor é usado para pagar a dívida da pessoa com o banco e as
despesas judiciais que o banco teve. O valor que sobra é devolvido ao
consumidor.
Em caso de atraso, os consumidores devem ficar atentos à multa e aos
juros cobrados ao mês. A multa paga não pode ser maior que 2% em relação ao
total da dívida. Os juros por mês de atraso não podem ultrapassar 1% do total
da dívida
Documentos necessários
- RG (Carteira de Identidade), original e cópia
- CPF (Cadastro de Pessoa Física), original e cópia
- Comprovante de estado civil, cópia e original
- Comprovante de renda, original e cópia
Autônomos podem comprovar renda por meio do contrato de prestação de
serviços, declaração do Imposto de Renda, declaração do sindicato da categoria,
recibo de recebimento por trabalhos prestados ou uma Declaração Comprobatória
de Recepção de Rendimentos (Decore), feita por contador.
Além disso, os trabalhadores rurais, ambulantes, diaristas, barbeiros,
cabeleireiros, doceiras, entre outros que não tenham conta em banco, devem
preencher uma ficha de cadastro sob orientação do gerente, que irá informar
quais são os documentos necessários para cada caso.
Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e
Dívida Ativa da União ou Certidão Conjunta Positiva com Efeito de Negativa de
Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União, extraídas da
Internet no site da Receita Federal
Dúvidas
Caixa Econômica Federal (CEF): 0800-7260101 (de segunda a sexta,
exceto feriados nacionais, das 7h às 20h) ou no site.
Defesa do consumidor
Fontes:
Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança
(Abecip);
Caixa Econômica Federal (CEF);
Federação Brasileira dos Bancos (Febraban);
Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor (Procon).
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